La plus-value immobilière, c'est le gain que vous réalisez en revendant un bien plus cher que vous ne l'avez payé. Et c'est souvent le grand oublié des calculs d'investissement : on pense au rendement, au cash-flow, au crédit, mais rarement à ce que coûtera la sortie. Or selon le bien, la durée de détention et votre situation, l'impôt sur la plus-value peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros, ou bien zéro.
Cet article fait le point complet sur le régime applicable en 2026, avec le barème exact et des exemples concrets.
Comment se calcule la plus-value
La plus-value brute, c'est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Mais l'administration vous autorise à majorer le prix d'acquisition pour réduire la plus-value imposable, ce qui est plutôt à votre avantage.
Concrètement, le prix d'acquisition peut être augmenté de deux façons :
- Les frais d'acquisition : soit leur montant réel, soit un forfait de 7,5 % du prix d'achat (souvent plus simple et avantageux).
- Les travaux : soit sur factures réelles, soit, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d'achat sans justificatif. Vous choisissez l'option la plus favorable.
Le prix de vente, lui, peut être diminué des frais de cession (diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, frais d'agence si vous les payez). Une fois la plus-value brute obtenue, on applique les abattements pour durée de détention, puis l'impôt.
Le taux d'imposition
La plus-value imposable (après abattements) est soumise à deux prélèvements distincts :
- L'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %.
- Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Soit un taux global de 36,2 % sur la plus-value imposable. À cela peut s'ajouter une surtaxe progressive lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 € (de 2 % à 6 % selon le montant).
Ce ne sont pas 36,2 % de votre gain total que vous payez en général : les abattements pour durée de détention réduisent fortement la base imposable, jusqu'à l'effacer complètement. Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez.
L'exonération de la résidence principale
C'est la règle la plus avantageuse du système, et la plus simple : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans aucune condition de durée. Que vous la reveniez après 2 ans ou 20 ans, vous ne payez rien sur le gain.
Deux conditions à respecter : le bien doit être votre résidence habituelle et effective au moment de la vente (l'administration peut demander des justificatifs : factures d'énergie, déclarations fiscales à cette adresse), et la vente doit intervenir dans un délai raisonnable après votre départ si vous avez déménagé. Les dépendances vendues en même temps (cave, garage, parking proche) bénéficient de la même exonération.
Les abattements pour durée de détention
Pour tous les autres biens (résidence secondaire, investissement locatif), la plus-value est imposable, mais elle diminue chaque année à partir de la 6e année de détention, grâce à des abattements. Et attention : le barème n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Pour l'impôt sur le revenu (19 %)
- Aucun abattement les 5 premières années.
- 6 % par an de la 6e à la 21e année.
- 4 % la 22e année.
- Exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
- Aucun abattement les 5 premières années.
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année.
- 1,60 % la 22e année.
- 9 % par an de la 23e à la 30e année.
- Exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans.
La conséquence est importante : un bien détenu 22 ans n'est plus imposé au titre de l'impôt sur le revenu, mais reste partiellement soumis aux prélèvements sociaux jusqu'à 30 ans. L'exonération vraiment totale n'est atteinte qu'à 30 ans.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Exemple : revente d'un bien locatif après 15 ans
Le même bien revendu après 22 ans n'aurait payé aucun impôt sur le revenu, et après 30 ans, plus rien du tout. C'est pourquoi la durée de détention est un paramètre central de votre stratégie de sortie.
Le cas particulier du LMNP
Si vous louez en meublé sous le statut LMNP au régime réel, attention : depuis la loi de finances 2025 (cessions à compter du 15 février 2025), les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, votre prix d'acquisition est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. Les amortissements du mobilier en sont toutefois exclus, et les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer normalement.
Un amendement réduisant la durée d'exonération d'impôt sur le revenu de 22 à 17 ans pour les résidences secondaires a été voté à l'Assemblée nationale fin 2025. Mais il n'a pas été retenu dans le texte définitif applicable. Le barème en vigueur reste donc bien 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Cette mesure reste une piste pour l'avenir : à surveiller, mais ne prenez aucune décision de vente en vous basant dessus tant qu'elle n'est pas promulguée.
Comment réduire (légalement) sa plus-value
Quelques leviers concrets pour alléger la note :
- Conserver le bien plus longtemps : c'est le levier le plus puissant, les abattements faisant le travail.
- Bien documenter les travaux : conservez toutes les factures d'entreprises, elles majorent le prix d'acquisition et réduisent la plus-value.
- Profiter du forfait travaux de 15 % après 5 ans, même sans avoir fait de gros travaux.
- Transformer le bien en résidence principale avant la vente, si votre situation le permet et de façon réelle, pour bénéficier de l'exonération totale.
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