Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) est l'autorité qui fixe les règles que les banques doivent respecter pour accorder un crédit immobilier. Depuis janvier 2022, ces règles sont juridiquement contraignantes : une banque ne peut plus y déroger librement. Les connaître, c'est comprendre pourquoi un dossier passe ou non.
Les 3 règles essentielles
- Taux d'endettement maximum : 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise.
- Durée maximale : 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas d'achat en VEFA ou de travaux représentant au moins 10 % de l'opération).
- Marge de flexibilité de 20 % des dossiers, que la banque peut utiliser à sa discrétion, souvent réservée aux primo-accédants ou aux profils excellents.
Le HCSF a confirmé le maintien intégral de ces règles lors de sa réunion de mars 2026. Une proposition de loi visant à les assouplir (en plaçant le « reste à vivre » au centre) a même été retirée fin avril 2026 lors de son examen à l'Assemblée nationale. Le cadre reste donc strictement inchangé pour 2026.
Comment se calcule le taux d'endettement
La banque additionne toutes vos mensualités de crédit (immobilier, voiture, consommation, étudiant, pensions versées) et divise par vos revenus nets mensuels. Le résultat doit être inférieur ou égal à 35 %.
Exemple de calcul
Point crucial pour les investisseurs : pour les revenus locatifs (existants ou attendus), la banque ne retient généralement que 70 % des loyers, afin de couvrir le risque de vacance et d'impayés.
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Calculer ma capacité d'empruntLe reste à vivre : le critère qui s'ajoute aux 35 %
Respecter les 35 % ne suffit pas toujours. Les banques regardent aussi votre reste à vivre : la somme qu'il vous reste chaque mois une fois le crédit payé. Il n'a pas de seuil légal, mais un reste à vivre trop faible (surtout avec des enfants à charge) peut faire refuser un dossier pourtant sous les 35 %. À l'inverse, un reste à vivre confortable peut justifier une dérogation.
Comment optimiser votre dossier
- Soldez les petits crédits (conso, voiture) avant de monter votre dossier. Chaque 100 € de mensualité supprimée libère environ 22 000 € de capacité d'emprunt sur 20 ans.
- Apportez au moins 10 % de l'opération (les frais de notaire). Sans apport, les banques refusent quasi systématiquement.
- Soignez votre stabilité professionnelle : un CDI hors période d'essai, ou 2 à 3 bilans positifs pour un indépendant, rassurent fortement.
- Comparez l'assurance emprunteur : grâce à la loi Lemoine, vous pouvez choisir une assurance externe, souvent 30 à 50 % moins chère que celle de la banque, ce qui réduit votre taux d'effort.
- Allongez la durée si nécessaire : passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité et donc le taux d'endettement, ce qui peut débloquer un dossier.
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