LMNP : le guide complet 2026

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est le statut fiscal de référence pour la location meublée. Il s'applique automatiquement dès lors que vos revenus locatifs meublés ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % de vos revenus globaux. Au-delà de ces deux seuils, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), un régime au fonctionnement différent.

Ce qui rend le LMNP si populaire, c'est sa capacité à réduire fortement, voire à annuler, l'impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. Voyons comment.

Micro-BIC ou régime réel : les deux options

En LMNP, vos loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et vous avez le choix entre deux régimes.

Le micro-BIC : la simplicité

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Autrement dit, vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, sans avoir à justifier de la moindre charge. Aucune comptabilité à tenir, pas de comptable nécessaire. Le plafond est de 77 700 € de loyers par an.

Le régime réel : la puissance

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux) ET vous amortissez le bien. Cela permet souvent d'avoir un revenu imposable nul ou très faible pendant 10 à 15 ans. En contrepartie, un comptable est généralement nécessaire (environ 600 à 900 € par an, eux-mêmes déductibles).

L'amortissement, le superpouvoir du LMNP

L'amortissement permet de « déprécier » comptablement votre bien chaque année, comme une entreprise déprécie ses machines. C'est une charge qui réduit votre impôt sans aucune sortie d'argent réelle. Prenons un bien à 200 000 €.

Ces 6 700 € de charges fictives viennent réduire votre base imposable chaque année, sans que vous ne déboursiez quoi que ce soit. C'est ce mécanisme qui fait du LMNP réel un outil si efficace pour défiscaliser ses loyers.

Réel ou micro-BIC : comment trancher ?

La règle est simple : si vos charges réelles plus l'amortissement dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux. Dans la grande majorité des cas, dès lors que vous avez un crédit en cours, c'est le régime réel qui l'emporte.

La revente : ce que la réforme 2025 a changé

C'est le point le plus important à connaître en 2026, car il a profondément évolué. Avant 2025, le LMNP bénéficiait d'un avantage majeur : à la revente, les amortissements pratiqués pendant la détention n'étaient PAS réintégrés dans le calcul de la plus-value. C'était un atout considérable par rapport à la SCI à l'IS.

Concrètement, les amortissements déduits viennent diminuer la valeur d'acquisition retenue, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente. Deux nuances importantes adoucissent toutefois cette réforme :

• Le mobilier est épargné : les amortissements du mobilier (et les amortissements réputés différés) ne sont pas réintégrés.
• Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours sur la plus-value : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention, et exonération totale (impôt + prélèvements sociaux) à 30 ans.

En clair, le LMNP réel reste très intéressant, surtout sur le long terme, mais l'arbitrage avec d'autres structures comme la SCI à l'IR mérite désormais d'être étudié au cas par cas, en particulier si vous envisagez de revendre avant 15 ans.

Faut-il encore choisir le LMNP en 2026 ?

Oui, dans une grande majorité de cas. Le statut n'est ni supprimé, ni rendu inintéressant. Pendant toute la phase de location, l'amortissement reste un levier de défiscalisation imbattable. Ce qui change, c'est qu'il faut désormais raisonner sur l'ensemble de l'opération, location ET revente, plutôt que sur la seule phase de détention. C'est précisément ce qu'un bon simulateur permet de visualiser.